市区土地三大热点区域与未来战局

青岛今年第一批土地不会再集中出让，但是要集中公示一下，让大家心里有数。土地出让的越来越少，越来越以市区为主——因为市区的房子好卖，郊区还得去库存，得先把房子卖掉才行。

这次公示土地的有三个关键词： 张村河、郑州路、世园会 。

市场的博弈如同战场打仗，几个参与方？如何出招？决定了区域大战的精彩程度，是购房者的机会所在，也是市场经济的魅力所在。

(资料图)

01、先说崂山张村河

崂山几乎全域豪宅化和张村河大拆迁后，最受关注的还是崂山张村河南区域东部的两个地块。

南侧地块占地3.9万平，容积率2.5，建面9.75万平，可以全部规划为小高层产品，或许会显得紧凑一点，但是可以全部是小高层。

北侧地块占地3.2万平，建面9.66万平。容积率在张村河来说有点高，3.02，但由于地块东西比较长，前排可以做小高层，后边的应该是高层产品，形成组合。

这将近20万平的地据说还要拼杀，是一家拿？还是两家拿？在张村河小学周边，还围绕着鲁信有邻花园、融创崂山壹号院、静山悦园三个盘。

从现实来看，鲁信有邻几乎都是325平超级大平层，总价1300万以上，已经不是和周边盘竞争。崂山壹号院准备开三期，更多还是依靠低密度产品来竞争，融创正在恢复中。而静山悦园特色过于鲜明，所以一般也不形成竞争。

这两个地块的未来竞争，大概率还是和西边的城建印象品、华润崂山悦府、海信君玺，定位或者会重合一些。

张村河都基本拆出来了，规划的住宅地也不是那么多。但是这里边有个卖地节奏的问题，卖得快和卖得慢的结果还是有差别的，购房者需要看明白这之后的竞争态势。

02、次说市北郑州路

这批次土地，市北区三宗地块，分别是中车四方厂区二期地块、捷能中泰片区北地块、郑州路改造地块。

重点是老四方北部的郑州路，这里原来有中海的寰宇时代，单盘无板块，有点势单力薄，如今所剩房子也不多了。

如今正好一东一西，两个盘衔接上。所以不会是三足鼎立，而是郑州路一根扁担挑两头，都是大盘，就看如何定位了，这个很重要。

郑州路东头，两侧改造项目地块，属于小型商住用地，占地面积1.6万平，容积率为2.9，建筑面积4.64万平。这个地块更多的意义在于是央企先行占位的一颗钉子，先钉在这里，开个局。真要展开，需要等沧口机场的乔迁转场之后。

郑州路东头的捷能中泰地块位紧邻地铁1号线胜利桥站。这次的地块占地面积为5.7万平，容积率3.53，地上总建筑面积为17.27万平，其中住宅用地建筑面积为16.45万㎡、商业网点建筑面积为0.82万㎡；另外，该地块划拨建面3万㎡，用于配建公共租赁住房。

捷能还有一宗地块，两个地块总建筑面积超过40万平。因为前面流拍过两次，所以这次应该没有什么悬念了，必然有国企拿地。

还有一个海云庵旁边的中车二期，算是最大的一块，地上建面超过26万平， 容积率依然是2.8，不算低。根据规划的调整，还会有三期住宅地块，中车会成为老四方罕见的货值超百亿的巨无霸项目，销售速度要求有极强的持续性。

03、再说李沧世园会

李沧区看点在东李，东李的房子三条线，南线李村河的河景房，中线金水路的地铁房，北线天水路的山脚豪宅盘。

如今看来，卖地的速度其实很慢，卖了之后的开发速度更慢。所以很多人在那里胡扯，说什么多少盘大战，其实竞争并不激烈。

今年东李的唱主角的只有四个盘：

高端市场的和达和山与世园金茂府，在世园板块的一个竞争态势，而两家本身也有差异化。

中端市场的森林公园和融海启城，虽然距离比较远，因为都是大盘，所以也是竞争对手。

去年森林公园的价格狠，是因为大局艰难之下需要强势突围，今年小阳春受益盘之下，其实用不大上了。

金茂在世园会区域把绿城的豪宅定位比较成功的东移了，让大家认识了东李的价值。

所以才有了低密度地块的继续加码。一个小地块，占地面积2.1万㎡，容积率1.5，规划总建面3.15万㎡。

还有个较大地块，占地面积4万平，容积率2，规划总建面8万平。

世园金茂府目前最大户型228平，据说这次的新地块要增加到260平，更加豪宅化，总价1000万？

另一宗小地块，于李沧区理想之城晓风湖畔的东边，占地面积2.9万㎡，容积率1.2，很小很小了。

对比下来，在百忍老师看来，三大区域，变数最大的是郑州路，关注度最大的是张村河，最稳固的是世园会，如果你要在这几个区域买房子，必须及时关注这些信息，认真研究一下，机会还是不少的。